LANZAMIENTOS SOBRE VIVIENDAS, OTROS COMENTARIOS DEL NOTARIO ÁNGEL AZNÁREZ Y MÁS

En este, mi humilde blog, publiqué varios artículos  publicados en LA NUEVA ESPAÑA del notario ÁNGEL AZNÁREZ  que alertaban del problema del tema que sigue, ( el día 11 de noviembre, "La crisis de la hipotecas"; el día 18, "Los mercados de las hipotecas" y el 24 pronunciaba una conferencia, también recogida en el blog), por lo que éste que ahora ofrezco a mis amigos-lectores, no resulta novedoso ni aporta nada nuevo, pero si lo traigo a colación es porque quiero resaltar una cuestión que me trae de cabeza -coloquialmente hablando- y no es otra, que constatar que mi notario de cabecera -sin que tenga yo cuestiones notariales pendientes- tiene un don visionario que hace que siempre se anticipe a cuestiones que luego  salen a la luz como si quien las escribe acabase de descubrirlas. 

En una ocasión, le pregunté a un amigo, inteligente, con una dirección muy importante a su cargo, a quien admiraba mucho, qué era para él una persona inteligente. No dio ningún rodeo para responderme, simplemente me dijo que la persona inteligente es aquella que se anticipa a los acontecimientos, que es capaz de prever las consecuencias de determinadas acciones. Desde entonces, desde que Antonio me dijo lo que antecede, sigo, o tal vez persigo, con avidez a aquellas personas que me anuncian lo que va a venir. 
                                                                                          Isabel

"PIERDEN SUS VIVIENDAS Y EMBARGAN SUS PENSIONES", es el título del artículo que sigue y que rescato  de "EL CONFIDENCIAL". 

Avalistas, víctimas colaterales de los desahucios y olvidados del sistema hipotecario 

(ELENA SANZ, "El Confidencial", 2 de diciembre de 2012).-Sus historias también son dramáticas aunque apenas ocupan minutos en los telediarios ni portadas en la prensa escrita. Muchos han perdido su vivienda y otros están a punto de perderla. A otros les han embargado la pensión, la nómina... Son víctimas colaterales de la crisis, del desempleo, de los desahucios...

Son los avalistas. Padres, madres, familiares o amigos que, movidos por un acto de buena voluntad o generosidad, ahora eso ya no importa, decidieron poner a disposición del banco todo su patrimonio, presente y futuro, para que su hijo, tío, primo o amigo, pudiera comprarse una vivienda.

“No sabían hasta qué punto estaban comprometiendo su patrimonio. Pensaban que en caso de problemas sólo peligraría su nómina, no más", explica Pau A. Monserrat, director editorial del comparador de productos bancarios iAhorro. "De hecho, muchos eran muy reticentes o se negaban a que el banco les pidiera la escritura de su vivienda para poder dar luz verde a la hipoteca. Pero en la práctica, para la entidad era tan sencillo como pedir al registro una copia simple de la escritura y sacar adelante la operación. Ha sido un suicidio patrimonial", se lamenta.

Ahora, con el estallido de la crisis y la imparable escalada del paro, muchos de ellos, padres que avalaron a sus hijos y ahora jubilados y con la vivienda pagada, se encuentran en una situación vital mucho más difícil de las personas a las que avalaron.

Y lo peor es que "son los olvidados del sistema hipotecario", ya que, como recuerda Pau A. Monserrat, "todas las medidas antidesahucio aprobadas hasta la fecha excluyen esta casuística. No se aplican si hay avalista. No protegen le protegen ni él, puede perder su vivienda, ni a la persona que avaló aunque ésta cumpla todos los requisitos del decreto ley".

“La banca está yendo contra muchos avalistas ante la situación de insolvencia de los cliente que no puede pagar su hipoteca. Van a por sus bienes, la pensión o todo aquello que se pueda embargar”, apunta José Ignacio Gómez, abogado de Legal & Media.

Los avalistas se han convertido en objetivo de las entidades. Para Carlos Guerrero, abogado de MAB & Legal, "intentan embargar todas las fincas que pueden. Ejecutan la hipoteca principal, pero en la demanda la amplían a los avalistas solidarios, como por ejemplo hermanos o padres. Estos últimos suelen contar con inmuebles libre de cargas". Y añade: "más sangrante incluso que la ejecución hipotecaria es la ejecución del avalista. Que cuando del deudor principal falla en el pago de la hipoteca y se le desahucia, el banco continúe la ejecución contra la vivienda del avalista, normalmente algún familiar directo del deudor".

Pero, ¿por qué avalaron?

Ante este panorama y ante los riesgos que asumían los avalistas, ¿por qué cayeron en la trampa? En plena fiesta inmobiliaria y a pesar del fácil acceso al crédito, la figura del avalista estaba a la orden del día. "No sólo pedían a un hijo que trajera la firma de sus padres para concederle la hipoteca, también exigieron a muchos empresarios y emprendedores que avalaran sus negocios", apunta Santiago Viaciano, abogado de V. Abogados.

"La mayoría de las operaciones iban a más del 80% de la tasación. Para llegar a ese 100% muchas entidades exigían un avalista", explica Pau A. Monserrat.

En su opinión, "muchos de los que avalaron no eran conscientes de lo que significaba firmar un aval, pensaban que el precio de la vivienda nunca iba a bajar y que a las malas podrían vender la vivienda de su hijo para hacer frente a la deuda. Lo que no ha sucedido.  Muchos otros sí sabían que arriesgaban mucho pero que pensaban que como mucho perdería la vivienda su hijo. No ellos. Y por otro, había muchos inmigrantes que ni siquiera sabían que en España no existía la dación en pago. Que no bastaba con entregar las llaves de la vivienda para saldar la deuda. Muchos pensaron que en el peor de los casos les embargarían la nómina".  

José Ignacio Gómez recuerda que en España "se realizaron muchísimos avales cruzados. Unos inmigrantes avalaban a otros. Tanto ellos como las entidades sabían cómo hacerlo y en qué plazos para que no aparecieran en los registros y las operaciones pudiera salir adelante". Muchos de ellos dejaron las llaves en el banco y volvieron a su país. A muchos de ellos, el banco nunca les localizará.

Empresarios y emprendedores no se libran

La presencia del aval no ha sido exclusiva de las operaciones hipotecarias. También ha estado a la orden del día en el mundo empresarial. Especialmente cuando se cerró el grifo del crédito y muchos empresarios necesitaron capital para poder mantener a flote sus negocios.

 "Es sangrante. Últimamente estamos viendo cómo a la hora de ejecutar, por ejemplo, pólizas a empresas, con avales de los socios, las entidades buscan trabar embargo sobre los bienes que no tienen hipoteca o los mejor valorados. Ahora muchos socios se han separado por la crisis, y con los avales solidarios el banco va a por el más solvente", explica Carlos Guerrero.

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  AZNÁREZ ADVIERTE  QUE LOS HEREDEROS DE UN AVALISTA HIPOTECARIO SON RESPONSABLES DE LA DEUDA, en la conferencia pronunciada en Mieres, cuyo resumen publicado en "LA NUEVA ESPAÑA" reproducimos a continuación

( Mieres del Camino, J.VIVAS, 25 de noviembre de 2012) Las consecuencias de avalar a familiares en el momento de firmar una hipoteca centraron gran parte de la conferencia impartida, en Mieres, por el notario Ángel Aznárez, colaborador de LA NUEVA ESPAÑA, bajo el título “Crisis múltiples, también de las hipotecas”. La charla se incluyó dentro del ciclo organizado por el colectivo “Tertulia 17”.

Foto procedente de LA NUEVA ESPAÑA

Aznárez aseguró que “viene siendo relativamente frecuente que, además de  la garantía hipotecaria, tanto los bancos como las cajas hagan firmar como fiadores o avalistas a padres y abuelos a la hora de solicitar una hipoteca”. Estos avalistas familiares “afianzan a sus hijos, sin ser conscientes de las consecuencias de ese afianzamiento”, destacó. El problema, según Aznárez, es que “ignoran lo que pasa si fallece el fiador. La gente, al pensar en una herencia, suele creer que sólo se reciben bienes, pero también heredan las deudas y las obligaciones del muerto”. Esto es, que la fianza se transmite a sus herederos.

Entre las repercusiones se encuentran las fiscales y las civiles, destacó. Las primeras, provienen del impuesto de sucesiones, mientras que las segundas, se generan cuando la obligación de pagos del fiador pasa a sus herederos cuando fallece. En el caso del aval hipotecario, “cada heredero, en principio, responde por la totalidad de la deuda afianzada al banco o  la caja de ahorros. Estas entidades pueden reclamar a cualquier heredero la totalidad de la deuda y si voluntariamente no la paga, le puede embargar lo mismo los bienes que haya recibido del fiador fallecido que los bienes que haya adquirido el heredero sin relación con la herencia”.

Sin embargo, Aznárez aseguró que existen varias vías de solución.”Si el fiador ha fallecido, sus herederos habrán de ser muy cautos antes de aceptar una herencia”. Hay dos maneras de aceptarla, de forma expresa o tácita. Eso sí, una vez aceptada es irrevocable. Para que los herederos no tengan que responder ilimitadamente y con su propio patrimonio a una herencia con fianza, “estos han de aceptar la herencia en la modalidad que se conoce como beneficio de inventario”. Una modalidad que, según Aznárez, “es complicada de procedimiento y está sujeta a unos plazos respectos de los que se ha de estar atento”.

Otra opción es renunciar a la herencia como una manera de librarse de esas responsabilidades. También cabría la posibilidad de que al pactar la escritura pública de la hipoteca y afianzamiento, se acuerde que el aval se extinga automáticamente  al fallecer el fiador. Aún así, el notario señaló que “será difícil que las entidades la acepten”.

Además, de estas cuestiones, Aznárez también hizo alusión durante su conferencia al concepto de crisis, tanto económica como de las hipotecas, y a la burbuja inmobiliaria. Para concluir el acto se celebró un coloquio con el público asistente.

 Al resumen periodístico de la conferencia, un resumen muy bueno y fidedigno, deseo añadir (Angel Aznárez) lo siguiente:

    A).- Es muy interesante lo que dispone la vigente Ley 531 de la Compilación Civil y Foral de Navarra: "La obligación del fiador se transmite a los herederos. Sin embargo, si la responsabilidad derivada de la fianza, les resultare extremadamente onerosa, podrán solicitar la revisión judicial de la obligación..." .

    B).- Las consecuencias de la responsabilidad de los herederos de fiador o avalista fallecido, al poder ser extremadamente onerosas, ha llevado a algunas Audiencias Provinciales -sólo algunas (hay disparidad de criterios)- a tratar de minorar las consecuencias, siguiendo las pautas de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1992. Pero esa sentencia no es Jurisprudencia en sentido estricto ni esta pronunciada "en interés casacional".

    C).- Repárese en el hecho siguiente: los padres que suelen afianzar o avalar los préstamos hipotecarios de sus hijos, suelen tener 50, 60 o 70 años, teniendo las hipotecas una duración de 20, 30, incluso 40 años de duración.

   

Más comentarios a añadir, hoy, 27 de noviembre:

D).- El objeto de la Conferencia fue “avisar” ante lo que en un tiempo próximo puede ocurrir. Por el estrépito y la alarma social causados por las ejecuciones hipotecarias de las viviendas (los llamados desahucios), las entidades financieras buscarán otras maneras de cobrar lo que se les debe por razón de los préstamos hipotecarios (incluidos los interese del demora, en algunos casos al 29%). Tratarán de hacerlo sin la escandalera de la subasta, y de forma más discreta.

Ahí aparecerán los fiadores (o avalistas) y sus herederos, que, al no pagar voluntariamente, podrán ver embargadas, por ejemplo, sus cuentas corrientes o sus segundas residencias (no la vivienda habitual).

Ese fue el aviso.

E).- Cada día, desgraciadamente, es más frecuente fallecer con deudas. Entre los múltiples supuestos, pienso, por ejemplo, en las personas ancianas que dejan impagos en residencias, públicas o privadas, y que nada más fallecerse reclaman a los herederos. Si el heredero no quiere que su patrimonio, el personal, se vea afecto a esas responsabilidades, habrá de ser diligente antes de aceptar expresamente una herencia, y debiendo ser muy prudente para no realizar actos que supongan una aceptación tácita.

La cuestión no es fácil. Habrá casos en que pronto, al poco de fallecer, se conozcan por los herederos las deudas del difunto. Y habrá casos en que se tarde bastante en conocerlas; es el caso, entre otros, de las fianzas o avales. Hay un caso muy ilustrativo: la Agencia Tributaria puede inspeccionar las Declaraciones de Renta del fallecido que no hayan prescrito (cuatro años), y como consecuencia de ello, pueden surgir responsabilidades económicas muy importantes para los herederos, que pasan a ser obligados tributarios (léase el artículo 39 de la Ley General Tributaria).

F).- Debe tenerse en cuenta que los plazos para acogerse al llamado “Beneficio de inventario”, protegiendo así el patrimonio personal del heredero, en algunos supuestos establecidos en el Código Civil (artículos 1014 y 1015), son muy perentorios.

Un texto legal, llamado a tener en el futuro mucha importancia, es el artículo 1(2) de la vigente Ley Concursal (concurso de acreedores), que dispone: “El concurso de la herencia podrá declararse en tanto no haya sido aceptada pura y simplemente”. La solicitud de concurso de la herencia, formulada por un heredero, producirá los efectos de aceptación de herencia a beneficio de inventario (Artículo 3º, apartado 4º de la Ley Concursal).

Tres letras más (G,H,I) y últimas, hoy, 29 de noviembre de 2012

G).- No ignoro que la palabra LANZAMIENTO es de raigambre o tradicional en el Derecho español; en leyes procesales y en sustantivas; en el pasado y en el presente (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 675) y Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7,2). Se sabe que a partir de la Constitución española de 1978, los juristas no deben emplear palabras tradicionales que choquen con los nuevos y democráticos valores constitucionales. La palabra LANZAMIENTO es una de ellas; es una palabra violenta y de ejercicio de la violencia sobre personas que tienen, según la Constitución, derecho a una vivienda digna, en alquiler o en propiedad.

El artículo 1 del Real Decreto Ley 27/3012, de 15 de noviembre, “de medidas urgentes para reforzarla protección a los deudores hipotecarios”, bajo el título: Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, me estremeció. Es una expresión de gran violencia, la simbólica, a veces más dañina que la física (recuerdo ahora los análisis magistrales sobre la “violencia simbólica” de Freud y de Pierre Bordieu).

El redactor de aquel texto normativo no aclara –tal vez él ni lo sepa- en quién más estuvo pensando: si en el Banco (o Caja de Ahorros), que son los que lanzan, o en los deudores, que son los lanzados. Y con tanto lanzamiento, recuerdo a los cohetes y a Cabo Cañaveral.

Me informan que la redacción de ese texto es de ingenieros o peritos, en caminos, del Ministerio de Fomento y no de los juristas del Ministerio de Justicia.

Ansioso quedo por saber si en la tramitación parlamentaria de ese Real Decreto Ley, para convertirlo en Ley, los prestigiosos juristas, éstos de Cortes, afinan tan grosero y, a la vez, tan delicado instrumento.

H).- La Jurisdicción contable (Ley de Funcionamiento del Tribunal de Cuentas) dispone la transmisión a los herederos o causahabientes de las responsabilidades declaradas por esa Jurisdicción. El gran problema surge porque el indebido manejo de los “caudales y efectos públicos” suelen hacerlo los políticos, a los que no resulta fácil exigir responsabilidades de cualquier tipo, incluidas, naturalmente, las contables. Los hijos del ex Alcalde de Marbella, don Jesús Gil, de esto, de la responsabilidad contable sentenciada por el Tribunal de Cuentas, saben mucho; acaso por ser hijos de un fallecido, y acaso por… (el lector/lectora, si desea, puede continuar con el relato).

I).- Me resulta aberrante que instituciones financieras, básicamente Cajas de Ahorros, que se lanzaron a ejecutar hipotecas a lo loco, nada más saber lo del “Banco malo” (para recibir de ese Banco a cambio de sus aportaciones los llamados “cocos”), ahora anuncien venta de pisos subastados, a mitad de precio o menos. A la aberración, añado ahora la insensibilidad, incluso la ignorancia. En tiempos de mucho “marketing”, de técnicas delicadas como las del “neuro-marketing”, todo es posible, incluso el vomito.

                                               Fdo. Ángel Aznárez